Le 7ème arrondissement de Marseille (code postal 13007) est le secteur immobilier le plus exclusif de la ville. Endoume, Malmousque, Roucas-Blanc : ces noms évoquent les falaises plongeant dans la Méditerranée, les villas centenaires avec vue sur les îles du Frioul, et un marché immobilier à part — rare, cher, et souvent confidentiel. Voici l'analyse complète des prix au m² en 2025.
"Dans le 7ème, la vue fait tout. Deux appartements identiques côte à côte peuvent valoir 3 000 €/m² d'écart selon que l'un donne sur la mer et l'autre sur la colline." — Sarah Bourgeois, Immotek
Prix au m² dans le 7ème en 2025
Ces données sont issues des transactions DVF (Demandes de Valeurs Foncières) publiées par l'État, complétées par notre connaissance terrain des transactions off-market du secteur.
| Quartier | Type de bien | Prix moyen /m² | Fourchette | Tendance |
|---|---|---|---|---|
| Malmousque (vue mer directe) | Maison / Villa | 14 000 € | 10 000 – 22 000 € | Rare / Off-market |
| Roucas-Blanc (vue mer) | Maison / Villa | 11 500 € | 8 500 – 18 000 € | +8% |
| Roucas-Blanc | Appartement | 6 800 € | 5 500 – 9 000 € | +6% |
| Endoume (vue mer) | Appartement | 7 200 € | 5 800 – 10 000 € | +7% |
| Endoume (sans vue) | Appartement | 4 800 € | 4 000 – 5 800 € | +3% |
| Saint-Victor / Pharo | Appartement | 5 400 € | 4 500 – 7 000 € | +5% |
Prix moyen du 7ème toutes typologies confondues : 6 200 €/m² pour les appartements, 10 500 €/m² pour les maisons. Ce sont les chiffres les plus élevés de Marseille, devant le 8ème pour les maisons.
Endoume — le village dans la ville
Endoume est le point d'entrée dans le 7ème. Ses ruelles méditerranéennes, ses commerces de proximité, son atmosphère de village à 10 minutes du Vieux-Port attirent une clientèle de trentenaires aisés et de familles qui cherchent à combiner vie de quartier et proximité de la mer.
Un appartement bien rénové dans Endoume, sans vue mer, se négocie entre 4 000 et 5 800 €/m². Avec une terrasse et vue mer partielle, le même bien franchit les 6 000-7 000 €/m². C'est l'un des marchés les plus liquides de Marseille : un bien au prix juste part en moins d'une semaine.
Pour les investisseurs locatifs, Endoume offre des rendements bruts de 3,5 à 4,5% — modestes, mais sur un actif dont la valorisation est structurellement orientée à la hausse grâce à la rareté foncière.
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Malmousque et Roucas-Blanc — le marché ultra-premium
Malmousque et Roucas-Blanc forment le cœur de l'immobilier de luxe marseillais. Ici, les villas s'accrochent aux falaises, les piscines débordent sur la mer, et les terrasses donnent sur les îles du Frioul. C'est un marché à part, qui obéit à ses propres règles.
80% des transactions de ce secteur ne s'affichent jamais en agence. Les biens se transmettent par réseaux, entre familles marseillaises depuis des générations, ou via les agences qui travaillent le secteur depuis longtemps. Immotek est présent dans le 7ème depuis 2002 et dispose d'un carnet de vendeurs et d'acheteurs off-market actif.
Les prix à Malmousque avec vue mer directe démarrent à 8 000 €/m² pour les configurations les moins favorables et peuvent dépasser 20 000 €/m² pour les villas d'exception avec piscine et accès direct à la mer. Ces niveaux sont comparables aux meilleures adresses de Cassis ou de Saint-Tropez.
Comparaison 7ème vs 8ème — lequel est vraiment plus cher ?
| Critère | 7ème arrondissement | 8ème arrondissement |
|---|---|---|
| Prix moyen appartement | 6 200 €/m² | 5 500 €/m² |
| Prix moyen maison | 10 500 €/m² | 8 100 €/m² |
| Prix maximum constaté | +20 000 €/m² (vue mer) | 13 000 €/m² (villa Périer) |
| Liquidité du marché | Faible (biens rares) | Élevée |
| Part des transactions off-market | ~70% | ~20% |
| Rendement locatif brut | 2,5 – 4% | 3,5 – 5% |
Le 7ème est plus cher, moins liquide, mais offre une rareté absolue que le 8ème ne peut pas répliquer. Un investissement dans le 7ème est avant tout patrimonial — on n'y achète pas pour un rendement locatif, on y achète pour détenir un bien unique.
Les tendances du marché en 2025
Après la période de taux hauts 2023-2024 qui a légèrement ralenti les transactions dans tous les arrondissements, le 7ème reprend sa dynamique haussière. La demande des acheteurs franco-italiens et franco-libanais fortunés, qui considèrent le 7ème comme l'une des rares alternatives à la Côte d'Azur pour les résidences secondaires de prestige, soutient les prix.
Le quartier Saint-Victor (à cheval entre le 7ème et le centre) connaît une transformation notable avec la réhabilitation de nombreux hôtels particuliers. Des T2-T3 rénovés avec goût s'y négocient entre 5 000 et 7 000 €/m².
La grande tendance de 2025 : les terrasses valent de l'or. Un appartement en rez-de-jardin avec terrasse de 30m² et vue mer se négocie autant, voire plus, qu'un appartement en étage élevé sans extérieur dans le même immeuble.