Tout ce que vous voulez savoir
sur l'immobilier à Marseille

Le prix moyen à Marseille est de 3 450 €/m² pour les appartements et 4 800 €/m² pour les maisons en 2025. Ces moyennes cachent de grands écarts selon les arrondissements : de 2 200 €/m² dans le 16ème à 5 500 €/m² dans le 8ème (Périer, Prado). Les prix ont connu une légère correction en 2023-2024 liée à la hausse des taux, puis une stabilisation-reprise en 2025. Voir notre analyse complète des prix par arrondissement →

Après une légère correction de 3 à 5% en 2023-2024, les prix se stabilisent en 2025, avec une reprise dans les arrondissements les plus demandés (7ème, 8ème, 9ème). Les facteurs structurels restent favorables aux vendeurs : la demande dépasse l'offre sur les biens de qualité, notamment dans le sud de la ville. Une baisse significative des prix à Marseille n'est pas anticipée à court terme.

Le secteur Périer-Bompard dans le 8ème arrondissement est le plus cher, avec des appartements entre 6 000 et 7 500 €/m² et des maisons dépassant souvent 9 000 €/m². Le 7ème arrondissement (Endoume, Malmousque) est comparable voire plus cher pour les maisons avec vue mer. Hors Marseille, Cassis dépasse les 10 000 €/m² pour les maisons, ce qui en fait la commune la plus chère des Bouches-du-Rhône.

Pour le rendement maximal, les 5ème, 10ème et 13ème arrondissements offrent des rendements bruts de 6 à 8% grâce à des prix d'achat bas et une forte demande locative (étudiants médecine, salariés). Pour un investissement patrimonial avec valorisation, le 8ème et le 9ème sont les plus résilients. Voir notre guide complet de l'investissement locatif →

Pour un bien ancien dans les Bouches-du-Rhône, les frais de notaire représentent environ 7 à 8% du prix d'achat. Pour un bien à 300 000 €, comptez ~21 600 € de frais. Ces frais se composent principalement des droits de mutation perçus par l'État (5,80665%), des émoluments du notaire (~1%) et des débours. Dans le neuf, les frais sont réduits à 2 à 3%. Voir notre guide complet des frais de notaire →

La plupart des banques demandent au minimum 10% d'apport (pour couvrir les frais de notaire) et idéalement 15 à 20% pour obtenir les meilleures conditions de taux. Avec 10% d'apport, vous couvrez les frais de notaire mais vous empruntez le prix total du bien. Les primo-accédants peuvent bénéficier du PTZ qui vient compléter leur apport personnel.

Le PTZ est une aide de l'État permettant aux primo-accédants d'emprunter une partie du prix d'achat sans payer d'intérêts. À Marseille, le PTZ est disponible pour certaines communes et certaines zones, sous conditions de ressources. Le montant du PTZ dépend de la composition du foyer et de la zone géographique. Contactez Immotek pour vérifier votre éligibilité et calculer le montant auquel vous avez droit.

De la première visite à la signature chez le notaire, comptez en moyenne 3 à 4 mois. Le délai se décompose ainsi : 1 à 4 semaines pour trouver le bien et faire une offre, 1 semaine pour signer le compromis, puis 2 à 3 mois pour l'instruction du prêt et la préparation de l'acte définitif. Dans les cas simples (bien libre de toute location, acheteur avec financement solide), on peut aller plus vite.

La méthode la plus fiable est l'analyse des transactions réelles dans votre rue ou votre immeuble, via les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) publiées par l'État. Immotek propose une estimation gratuite en ligne basée sur ces données, affinée par nos agents qui connaissent chaque rue. Notre outil donne une fourchette en 2 minutes. Accéder à l'estimation gratuite →

Un bien correctement estimé se vend en 3 à 6 semaines à Marseille. Dans le 8ème arrondissement, les biens de qualité peuvent partir en 48h à 72h. Un bien surestimé peut rester 4 à 6 mois sur le marché — ce qui crée une image négative et force souvent une baisse de prix plus importante qu'une estimation juste dès le départ. Voir notre guide complet pour vendre →

Pour vendre dans les Bouches-du-Rhône, les diagnostics obligatoires sont : DPE (performance énergétique), amiante (biens construits avant 1997), plomb (avant 1949), électricité et gaz (installations de plus de 15 ans), superficie Loi Carrez (copropriété), état des risques (inondation, séisme…), et termites (certaines zones). Comptez 300 à 600 € pour l'ensemble. Ces diagnostics doivent être remis à l'acheteur lors de la signature du compromis.

Non, la vente de particulier à particulier est légale. Mais une agence apporte plusieurs avantages concrets : une estimation précise (les biens vendus seuls sont souvent sous ou surévalués), un accès à un réseau d'acheteurs qualifiés avec financement vérifié, la gestion des visites et de la négociation, et la sécurisation juridique. À Marseille, les honoraires des agences sont de 4 à 5% TTC du prix de vente — souvent compensés par un meilleur prix obtenu.

Un mandat exclusif confie la vente à une seule agence pendant une période définie (généralement 3 mois). Contrairement à la croyance, l'exclusif vend souvent plus vite et à meilleur prix : l'agent investit plus de temps et de budget marketing sur le bien (photos professionnelles, vidéo, mise en avant prioritaire), et les acheteurs perçoivent le bien comme plus sérieux (pas de "flottement" entre plusieurs agences). Chez Immotek, le mandat exclusif inclut des engagements précis et mesurables.

Notre outil est basé sur les données DVF officielles (139 478 transactions analysées en PACA). Il donne une fourchette de valorisation fiable à ±10% pour les biens standards. Pour les biens atypiques (vue mer exceptionnelle, intérieur très rénové, défauts cachés), l'algorithme a ses limites — c'est pourquoi nos agents affinent toujours l'estimation avec une visite ou un échange téléphonique. L'estimation en ligne est un excellent point de départ, gratuit et immédiat.

Une estimation est une fourchette de valeur donnée par un professionnel ou un algorithme, sans valeur juridique. Elle sert à fixer un prix de vente ou à se repérer sur le marché. Une évaluation (ou expertise immobilière) est réalisée par un expert certifié et a une valeur juridique — elle est utilisée pour les successions, les divorces ou les contentieux. Pour une vente courante, une estimation suffit largement.