Marseille est l'une des villes les plus intéressantes de France pour l'investissement locatif en 2025. Deuxième ville du pays, elle combine des prix d'achat encore accessibles dans plusieurs arrondissements, une demande locative structurellement forte (universités, hôpitaux, tourisme, emploi) et des rendements bruts qui dépassent souvent les 6%. Mais tous les quartiers ne se valent pas.
Rendements réels par zone — 2025
Tableau comparatif des indicateurs clés
| Zone | Prix achat /m² | Loyer /m² | Rendement brut | Profil |
|---|---|---|---|---|
| Marseille 13ème | 2 500 € | 9 € | ~7% | Rendement maximal |
| Marseille 5ème | 2 700 € | 10 € | ~6,5% | Étudiants / médecine |
| Marseille 8ème | 5 500 € | 15 € | ~4% | Patrimonial |
| Marseille 9ème | 3 800 € | 13 € | ~5% | Nature + ville |
| Aubagne | 2 800 € | 9,5 € | ~7% | Familles, long terme |
| La Ciotat (saisonnier) | 5 800 € | 22 € (saison) | ~5,5% | Tourisme, mer |
"À Marseille, un studio de 30 m² dans le 13ème acheté 75 000 € et loué 650 €/mois donne un rendement brut de 10,4%. C'est rare en France." — Sarah Bourgeois, Immotek
Ce que les chiffres ne disent pas
Le rendement brut est une indication, pas une vérité. Il faut déduire :
La taxe foncière : à Marseille, elle représente environ 1 mois de loyer par an. Les charges de copropriété : très variables selon l'immeuble (150 à 500 €/mois). La vacance locative : comptez 1 à 2 mois vides par an en moyenne. Les travaux : un bien ancien nécessite en moyenne 1% de sa valeur par an en entretien. La fiscalité : selon votre régime (micro-foncier, réel, LMNP), l'imposition peut réduire significativement le rendement net.
En tenant compte de tout ça, un rendement brut de 7% donne souvent un rendement net de 4 à 5% — ce qui reste excellent comparé à d'autres placements.
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Les pièges à éviter
Acheter sans visiter le quartier à différentes heures. Un appartement "rentable" dans une rue peu fréquentable aura une vacance locative élevée et une revente difficile.
Négliger les charges de copropriété. Un immeuble avec ravalement, ascenseur et syndic professionnel peut avoir des charges de 400 €/mois — à vérifier impérativement dans les PV d'AG avant d'acheter.
Sous-estimer les travaux. Un bien "à rénover" acheté 30% moins cher peut revenir plus cher qu'un bien en bon état si vous sous-estimez les travaux. Faites toujours estimer par un artisan avant l'offre.
Ignorer la règlementation des meublés touristiques. Marseille régule de plus en plus les locations Airbnb. Renseignez-vous sur les autorisations nécessaires avant d'investir pour du saisonnier.